Blog


Tapasztalatunk, hogy érdemes már a lakás illetve lakóház adásvétel megkötése előtt ügyvéddel konzultálni. Sokszor fordulnak hozzánk ügyfelek, hogy kifizették a „foglalót” vagy vételárrészletet egy a felek által aláírt előszerződéshez hasonló „megállapodás” alapján.

Mikor áttanulmányozzuk, kiderül, hogy sok jogi probléma merül fel és sok kérdésben nem állapodtak meg a felek és e nélkül fizette ki a vevői oldal a foglalót. A lakás adásvétel sok buktatót rejt magában és itt is igaz, hogy az ördög a részletekben rejlik. Nem csak a vételár a lényeg, hanem sok más momentum, ami az adásvételt befolyásolhatja. Minden fél érdekét az szolgálja a legjobban, ha a hatályos jogszabályoknak megfelelő adásvételi szerződés vagy előszerződés megkötésével egyidejűleg történik a foglaló kifizetése mivel így minden lényeges körülményről rendelkezhetnek a felek szerződésben és egy estleges későbbi jogvitát elkerülhetnek.

Alapvető fontosságú természetesen a tulajdoni lap ismerete, ki az ingatlan tulajdonosa illetve milyen terhek találhatók rajta. Amennyiben terhelt az ingatlan, már felveti az újabb kérdést, milyen módon, milyen határidő alatt ki és miből tehermentesíti. Apróságnak tűnik, de sok időt takaríthatnak meg a felek, ha az ügyvéd a szerződésbe foglalja ki és mikor nyújtja be a végtörlesztési kérelmet. Tovább bonyolíthatja a helyzetet, ha a vevő is hitelből vásárolja az ingatlant és az adásvételi szerződésnek a hitelező bank követelményeinek is meg kell felelnie, különben az nem folyósítja a hitelt. Emellett természetesen a feleknek meg kell állapodniuk a birtokba adás időpontjában, a közüzemi terhek viselésében, közüzemi órák átírásában, az esetlegesen a lakóingatlanban maradó ingóságok árában stb is. Kiemelendő, hogy mind az eladó mind a vevői oldal tisztában legyen a szerződés járulékos költségeivel, a fizetendő adó és illeték összegével is. Filozófiánk, hogy irodánk még a szerződés megkötése előtt igyekszik a felekkel a szerződéskötés lényeges elemeit és jogkövetkezményeit tisztázni. Célunk, hogy a szerződés megkötése után ügyfeleinek úgy távozzanak, hogy ne maradjon kérdés senkiben a jogügylettel kapcsolatban.


A 2015. január 1-től életbe lépő új előírásokat minden, Magyarország területén kötött új hitel esetében alkalmazni kell. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) az ügyfelek rendszeres, legális jövedelmének meghatározott arányában korlátozza az új hitel felvételekor maximálisan vállalható törlesztési terheket és ezáltal mérsékli az ügyfelek eladósodását. A hitelfedezeti mutató (HFM) a fedezett hiteleknél (pl. jelzáloghitelek) a fedezetek (lakásérték) arányában korlátozza a felvehető hitelek nagyságát. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót minden új, 200 ezer forintot meghaladó hitel felvételekor vizsgálni kell (fogyasztási hitel, jelzáloghitel, gépjárműhitel, stb.). A mutatóban az új hitel terhei mellett figyelembe kell venni az ügyfél minden fennálló hiteléhez kapcsolódó törlesztési terhét, rendelkezésre álló jövedelemként pedig csak az igazolt, legális nettó jövedelem (munkabér, nyugdíj, családi pótlék, stb.) számítható be. A 2015. január 1. után felvett új forinthitelek esetében a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató nem haladhatja meg az 50%-ot, a magas jövedelmű ügyfelek esetében (400 ezer forint nettó jövedelem, vagy afelett) pedig a 60%-ot. A jövedelmek és az adósságterhek több adóstárs esetében összevontan kezelendők. Az euroban és egyéb devizában felvett új hitelekre vonatkozóan – egy esetleges árfolyam-leértékelődés negatív hatásait ellensúlyozva – sokkal szigorúbb JTM korlátok kerültek előírásra: 25% és 10%, illetve a magas jövedelmű ügyfelek esetében 30% és 15%. Ezen korlátok mellett kizárható a devizahitelezés újbóli elterjedése és felfutása.