Blog


AZ ÉRTÉKBECSLÉS JELENTŐSÉGE AZ INGATLAN ADÁSVÉTELNÉL

Ingatlan vásárlás esetén gyakori, hogy a vevő részben hitelből fedezi a vételárat.
Azt, hogy a vevő mekkora hitelt kap, több tényező befolyásolja. Nyilvánvalóan az adós jövedelme, munkaviszonyának hossza, szerepel-e a KHR listán, van-e más hitele, illetve mennyit ér a megvásárolni szándékozott ingatlan.

AZ INGATLAN ÉRTÉKE

Az ingatlan értékeként a szerződéses vételárát a bankok nem fogadják el, minden esetben értékbecslés szükséges a hitelbírálathoz. Az értékbecslést a bank rendeli meg és független értékbecslő végzi. Az értékbecslő mindig megtekinti az ingatlant és megállapítja a forgalmi értékét, mely eltérhet az adásvételi szerződésben szereplő vételártól.

MENNYI A MAXIMÁLIS HITEL ÖSSZEG?

A maximálisan adható hitel jelenleg az ingatlan forgalmi értékének 80%-a lehet. Ezért lényeges, hogy milyen forgalmi értéket állapít meg az értékbecslő.

MI A MEGOLDÁS?

Amennyiben kevesebb az értékbecslő által megállapított forgalmi érték, mint a vételár és nem nyújtja a bank az igényelt hitelösszeget, abban az esetben a vevőnek az önerőt ki kell egészítenie vagy pótfedezetet kell bevonni. Tehát nem célszerű kicentizini az önerő összegét.
Amennyiben nem tudja a vevő az önerőt kiegészíteni és foglaló átadásra került, sajnos elveszti a foglalót. Kivéve, ha a felek a hitelfelvétel meghiúsulása esetére a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazását kizárták. 
Megoldás lehet még, ha a vevő előzetes értékbecslés készítését kéri a pénzintézettől.

 

Sokszor bizalmatlanságot és/vagy felháborodást kelt az adósokban, ha nem a hitelt folyósító pénzintézet követeli tőlük a vissza nem fizetett összeget, lép fel velük szemben polgári perben vagy végrehajtási eljárás során.

Gyakran hangzik el ilyenkor az adósok részéről, hogy: „NEM IS NEKI TARTOZOK!”. Sok adós ilyenkor mereven elzárkózik a teljesítéstől és nem akarja másnak visszafizetni a kölcsönt, mint akitől felvette.

JOGOS A FELHÁBORODÁS?

Nem feltétlenül.
A pénzintézetnek, illetve bármely más hitelezőnek joga van ahhoz a Polgári Törvénykönyv alapján, hogy az adóssal szemben fennálló követelését másra ruházza át.
A követelés értékesítése ún. engedményezés útján történik.

A KÖVETKEZMÉNYEK

Az engedményezés tényéről a követelés kötelezettjét, az adóst értesíteni kell.
Szabályszerű értesítés előtt csak az engedményezőnek (eredeti jogosult) azt követően az engedményesnek ( a követelés megszerzőjének) teljesíthet az adós.

Kiemelendő, hogy az engedményezés, a jogosult személyében történő változás, az adós jogaiban és kötelezettségeiben változást nem eredményez. Az adós érvényesítheti az eredeti jogosulttal szemben fennálló jogait, de kötelezettségei sem változnak!

Természetesen minden félnek figyelemmel kell lennie arra, hogy az engedményezés részletszabályait maradéktalanul betartsa!


MIKOR NEM JÁR KÖTELESRÉSZ?

Nem jár kötelesrész annak, akit az örökhagyó végintézkedésében érvényesen kitagadott. A kitagadás kizárólag akkor érvényes, ha a végintézkedés annak okát kifejezetten megjelöli.

MIKOR VAN HELYET KITAGADÁSNAK?

Kitagadásnak a hatályos Ptk-ban meghatározott esetekben van csak helye:

Kitagadásra ad okot, ha a kötelesrészre jogosult az örökhagyó után öröklésre érdemtelen lenne, vagy az örökhagyó sérelmére bűncselekményt követett el, vagy az örökhagyó egyenesági rokonának, házastársának vagy élettársának életére tört vagy sérelmükre egyéb súlyos bűncselekményt követett el.

Ugyancsak kitagadási ok, ha a kötelesrészre jogosult az örökhagyó irányában fennálló törvényes tartási kötelezettségét súlyosan megsértette, vagy erkölcstelen életmódot folytat.

Kitagadható az is, akit végrehajtandó szabadságvesztésre ítéltek és a büntetését még nem töltötte ki.

Ugyancsak kitagadható az örökségből, amennyiben a kötelesrészre jogosult a tőle elvárható segítséget nem nyújtotta, amikor az örökhagyónak szüksége lett volna arra.

Speciális esetek:
- a nagykorú leszármazót az örökhagyó a vele szemben tanúsított durva hálátlanság miatt is kitagadhatja
- a szülőt az örökhagyó a sérelmére elkövetett olyan magatartás miatt is kitagadhatja, amely a szülői felügyeleti jog megszüntetésére ad alapot
-a házastársát az örökhagyó házastársi kötelességét durván sértő magatartása miatt kitagadhatja

MEGBOCSÁTÁS

Ha a kitagadás okát az örökhagyó végintézkedése előtt megbocsátotta, a kitagadás érvénytelen és az örökös kötelesrészre tarthat igényt.
Ha a kitagadás okát az örökhagyó a végintézkedése után megbocsátotta, a kitagadás a végintézkedés visszavonása nélkül hatálytalanná válik.


Amikor valaki végrendelkezik, halála esetére rendelkezni szeretne a hagyatékáról. Ez nem jelenti azonban azt, hogy a végrendeletben megjelölt személyek lesznek biztosan a tényleges örökösök. Ezt több körülmény is befolyásolhatja, így a kötelesrész intézménye is.

MI AZ A KÖTELESRÉSZ?

Az örökhagyó halála esetén a hatályos Polgári Törvénykönyv alapján kötelesrész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát és szülőjét. Tehát ők a hagyatékból annak ellenére is juttatásban részesülnek, ha az örökhagyó végrendeletében nem hagyott rájuk semmit. Fontos, hogy csak ez a három rokonsági fokban álló hozzátartozó jelenthet be ilyen jellegű igényt. Azonban ők is csak akkor, ha az öröklés megnyílásakor az örökhagyó törvényes örökösei vagy végintézkedés hiányában azok lennének. Tehát ilyen esetben azt kell vizsgálni, hogy amennyiben nem tett volna végintézkedést az örökhagyó, ki lenne a törvényes örököse.

MÉRTÉKE?

Kötelesrész címén a kötelesrészre jogosultat annak harmada illeti meg, ami neki - a kötelesrész alapja szerint számítva - mint törvényes örökösnek jutna.

ELÉVÜL?

A kötelesrész iránti igény öt év alatt elévül, ezt követően érvényesíteni nem lehet.

KI LEHET KERÜLNI?

Nem jár kötelesrész annak, akit az örökhagyó végintézkedésében érvényesen kitagadott. Ennek a lehetőségeiről a következő bejegyzésben olvashatnak.


AKADÁLY A JELZÁLOG AZ INGATLANON?

Egy ingatlan értékestésének nem akadálya az, ha jelzáloghitellel és ehhez kapcsolódóan esetleg elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt. Érdemes azonban az ilyen ügyleteknél fokozott körültekintéssel eljárni.

MIT NE MULASSZUNK EL?

Az Eladó minden esetben szerezze be a jelzálogjogosulttól a jelzálog alapjául szolgáló követelés (az esetek túlnyomó többségében bankhitel) aktuális egyenlegét illetőleg a jogosult nyilatkozatát, hogy milyen feltételekkel járul hozzá a jelzálog törléséhez. Érdemes nyilatkoztatni a jelzálogjogosultat, hogy a jelzálogszerződés alapjául szolgáló kölcsönügylet vonatkozásában nincs folyamatban felmondás illetve nem áll végrehajtás alatt.

MIRE ÜGYELJEN A VEVŐ?

A Vevőnek az a legbiztonságosabb, ha az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges összeget nem az Eladónak, hanem közvetlenül a bejegyzett jelzálog jogosultjának teljesíti. Az adásvételi szerződésben természetesen rögzíteni kell, hogy ezt a felek a vételár összegébe beszámítják és az esetlegesen fennaradó további vételár részleteket célszerű az után teljesíteni, hogy a jelzálogjog törlésre került vagy legalább a törlése iránti kérelem széljegyen van.

Természetesen minden ügylet egyedi, számtalan egyéb tényező befolyásolhatja (pl. a vételárat is hitelből fedezik), ezért a szerződés megkötését megelőzően az ügyletet célszerű részletesen átbeszélni felkészült ügyvéddel.